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　　地址：济南市历下区经十路 13777 号中润世纪广场 18 号 14 层 邮编：250001 电话

　　一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者 .................... 5

　　一、我们在执行本资产评定估计业务中，遵循相关法律和法规和资产评定估计准则，恪守独立、

　　客观和公正的原则；依照我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，

　　二、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与委托方和相关当

　　三、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在评估

　　四、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应该依据评估基

　　五、注册资产评定估计师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评

　　估经验。除已在评估报告中披露的运用评估机构或专家工作外，评估过程中没有运用其他

　　六、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对

　　象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权

　　属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方

　　完善产权以满足出具评估报告的要求，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。

　　七、注册资产评定估计师执行资产评定估计业务的目的是对评估对象价值估算并发表专业意见，

　　并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保

　　八、遵守有关规定法律、法规和资产评定估计准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，

　　是注册资产评定估计师的责任；评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并

　　经其签章确认。所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相

　　九、评估报告的使用权仅限于评估报告中载明的评估目的，因不正确使用造成的后果与

　　十、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，

　　评估报告使用者应当最大限度地考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评

　　山东正源和信资产评定估计有限公司接受山东陆宇商贸有限公司的委托，根据有关法律、

　　法规和资产评定估计准则、资产评定估计原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对山东陆

　　宇商贸有限公司股东拟股权转让经济行为所涉及的山东陆宇商贸有限公司股东全部权益

　　在 2015 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评定估计情况报告如下:

　　本次评估目的是对山东陆宇商贸有限公司股东全部权益在评估基准日所表现的市场

　　价值发表专业意见，为山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让的经济行为提供价值参考依

　　评估对象为山东陆宇商贸有限公司股东全部权益价值，评估范围是山东陆宇商贸有限

　　本次资产评估确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自

　　理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日做正常公平交易的价值估计

　　本次评估根据有关法律、法规和资产评定估计准则、资产评定估计原则，依据评估对象的实际

　　状况、有关市场交易资料和现行市场行情报价标准，并参考资产的历史成本记录，以企业继续

　　经实施现场调查、市场调研、询证和评定估算等评估程序，选择资产基础法评估结果

　　作为山东陆宇商贸有限公司股东全部权益在评估基准日 2015 年 12 月 31 日市场价值的最

　　终评估结论为-2,106.80 万元，大写人民币负贰仟壹佰零陆万捌仟元，具体评估结论详见

　　本报告评估结论有效期自评估基准日 2015 年 12 月 31 日起计算，一年内有效，即自

　　1．本次评估未考虑评估增减值而产生的相关税费。对评估对象所涉及到的所有税费，

　　在评估目的实现时，应由税务机关依照国家税法的规定据实征收，并由税法规定的纳税人

　　承担，具体税额在本次评估报告中未作调整。在评估目的实现时，所有税费应以主管税务

　　部门核定数字为准，主管税务部门核定金额与账面记载不符时，应据之调整评估结论。

　　2．被评估单位主要房屋建筑物没有办理产权登记手续，对尚且还没有取得房产证房屋建筑

　　面积按施工图纸和评估人员与企业资产管理人员现场测量结果作为评估计算的依据,将来

　　办理产权登记手续时，可能与房产测绘部分确定建筑面积不一致，应以房产测绘部分确定

　　被评估单位土地使用权及地上建筑物系 2008 年 9 月 22 日山东陆宇商贸有限公司通过

　　山东陆宇商贸有限公司为山东胜利股份有限公司提供借款担保。于 2015 年 6 月 25 日

　　与中信银行股份有限公司济南分行签订最高额抵押合同，以历下国用(2011)第 0100021 号

　　国有土地使用权作为抵押物，山东胜利股份有限公司取得最高额 6000 万元短期借款额度，

　　以上内容摘自资产评定估计报告，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报

　　告全文，并关切价值类型及其定义、评估假设与限制条件、特别事项说明及其对评估

　　山东正源和信资产评定估计有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估

　　准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对贵公司股东拟股权转让

　　的经济行为所涉及山东陆宇商贸有限公司股东全部权益在 2015 年 12 月 31 日的市场价值

　　本次评估的委托方及被评估单位均为山东陆宇商贸有限公司(以下通称委托方)。

　　注册地址：山东省济南市高新区港兴三路北段济南药谷 1 号楼 B 座 3305 室

　　山东陆宇商贸有限公司由系 2010 年成立的有限责任公司。成立时公司注册资本

　　1,000.00 万元，其中：山东胜利股份有限公司出资 950.00 万元，占注册资本的 95%；山

　　东胜宇药业有限公司出资 50.00 万元，占注册资本的 5%。各股东所占注册资本比例如下：

　　经营范围：建材、钢材、机械设备、五金交电及电子科技类产品批发(依法须经批准的项目，

　　2013 年、2014 年会计报告未经审计；2015 年会计报告业经大信会计师事务所审计并

　　出具了“大信审字[2016]第 3-00015 号”无保留意见的审计报告。

　　山东陆宇商贸有限公司截止 2015 年 12 月 31 日注册资本为 1000 万元，实际所收资本 1000

　　万元。本项目评估对象—股东全部权益的产权持有者为山东陆宇商贸有限公司全体股东。

　　除国家法律和法规规定的其他报告使用者外，资产评定估计约定书没有约定其他报告使用

　　本次评估目的是对山东陆宇商贸有限公司的股东全部权益在评估基准日所表现的市

　　场价值发表专业意见，为山东陆宇商贸有限公司股东拟股权转让的经济行为提供价值参

　　评估对象为山东陆宇商贸有限公司股东全部权益价值，评估范围是山东陆宇商贸有限

　　山东陆宇商贸有限公司已委托大信会计师事务有限公司对截止 2015 年 12 月 31 日的

　　会计报表进行审计并出具了“大信审字[2016]第 3-00015 号”无保留意见的审计报告。

　　根据委托方及被评估单位提供的资料，截止评估基准日本项目评估对象—山东陆宇商

　　贸有限公司股东全部股权为非上市非流通股权，未有质押、担保、诉讼等影响评估对象价

　　被评估单位主要房屋建筑类资产为汽车 4S 店用房主要为钢结构，配套设施主要为路

　　面等，取得日期为 2011 年 4 月 13 日，获取方式为拍卖；房屋建筑物为 2005 年建成，正

　　被评估单位主要设备类资产为税控类的电子设备，清单数量共计 1 套，实有数量 1 套。

　　购置时间为 2010 年 7 月至 2011 年 1 月。委估资产在高新区办公区域内正常使用。

　　无形资产为一宗土地使用权。待估土地使用权为山东陆宇商贸有限公司拍卖竞得，土

　　地证号为：历下国用(2011)第 0100021 号，用地性质为工业出让，取得日期：2011 年 4 月

　　13 日，终止日期：2057 年 6 月 5 日，登记使用面积 61,690.00 平方米，宗地坐落在济南

　　市历下区经十东路北侧、刘智远村村南，四至分别为东临刘家庄村，南临经十东路，西临

　　刘智远村，北临刘智远村。宗地实际开发程度为宗地红线外“七通”(通路、供电、供水、

　　通讯、排水、供气和供热)，红线内“五通一平”(通路、供电、供水、通讯、排水和场地

　　被评估单位土地使用权及地上建筑物系拍卖竞得，2008 年 9 月 22 日山东陆宇商贸有

　　限公司通过竞拍方式获得国有土地使用权及地上建筑物所有权，土地使用权位置：历下区

　　山东陆宇商贸有限公司为山东胜利股份有限公司提供借款担保。于 2015 年 6 月 25 日

　　与中信银行股份有限公司济南分行签订最高额抵押合同，以历下国用(2011)第 0100021 号

　　国有土地使用权作为抵押物，取得最高额 6000 万元短期借款额度，截至评估基准日，山

　　除以上事项外，所有纳入评估范围的资产产权清晰，均未有抵押、诉讼、担保等事项。

　　2．纳入评估范围的资产、负债与委托方及被评估单位申报评估的资产、负债范围一

　　本次资产评定估计确定的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自

　　理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日做正常公平交易的价值估计

　　本次评估为山东陆宇商贸有限公司股东拟转让所持有公司的股权的经济行为提供价

　　值参考依据。资产报告使用各方要求评估结果公允、公正，并且报告使用各方会在各自理

　　性行事且未受任何强迫的情况下使用本报告评估结论，故本次评估选用市场价值类型。

　　1. 《中华人民共和国公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会常务委

　　2. 《中华人民共和国证券法》(2014 年 8 月 31 日第十二届全国人民代表大会常务委

　　3. 《中华人民共和国企业所得税法》(2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会

　　4. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2007 年 11 月 28 日国务院第 197 次常

　　5. 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第 50 号，

　　6. 《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第 29 号，2007 年

　　7. 2009 年 08 月 27 日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《全国人民

　　8. 《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务

　　9. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》(2014 年 7 月 9 日国务院第 54 次常务会

　　10. 《中华人民共和国城乡规划法》(第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会

　　11. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第 55 号，

　　12. 国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第 39

　　14. 国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》

　　2. 《资产评定估计职业道德准则——基本准则》(财企[2004]20 号)；

　　4. 《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》(中评协[2011]230

　　12. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号)；

　　15. 《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012]248 号)；

　　22. 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》(国土资厅发〔2013〕20 号)。

　　4. 委托方及被评估单位提供的委估资产清单、评估基准日财务报表等相关资料；

　　5. 国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的通知 (计价格

　　6. 国家计委、建设部关于发布《工程勘测考察设计收费管理规定》的通知(计价格[2002]10

　　7. 国家计委办公厅、建设部办公厅《关于工程勘测考察设计收费管理规定有关问题的补

　　8. 国家发展和改革委员会发布的《招标代理服务收费管理暂行办法》 (计价格

　　9. 国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的

　　10. 《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》(发改价格

　　11. 国家发展改革委《关于逐步放开建设项目专业服务价格的通知》(发改价格

　　12. 财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知(财建[2002]394 号)；

　　13. 关于印发《山东省新型墙体材料专项基金征收使用管理实施办法》的通知(鲁财综

　　14. 山东省物价局、山东省财政厅、山东省人民防空办公室《关于规范人防建设费征

　　15. 济南市物价局、济南市财政局、济南市人民防空办公室关于转发省物价局、省财

　　16. 《关于规范防雷减灾技术服务收费有关问题的通知》(鲁价费发〔2010〕10 号)；

　　17. 《关于城市规划技术服务费收费标准的函》(鲁价费发[2001]396 号)；

　　18. 《关于同意继续收取城市规划技术服务费的函》(鲁价费发[2003]34 号)；

　　19. 《关于逐步加强建筑企业养老保障金管理的通知》(鲁财综[2003]25 号)；

　　20. 山东省物价局《关于防雷减灾技术服务收费有关问题的复函》(鲁价费函〔2013〕

　　26. 《山东省建设工程费用项目组成及计算规则》(山东省住房和城乡建设厅鲁建标字

　　27. 《建设工程定额人工最低工日单价、综合工日单价及有关问题的通知》(鲁建标字

　　28. 《关于调整山东省建筑和市政设施建设工程文明施工费费率的通知》(鲁建标字[2015]7

　　29. 原城乡建设环境保护部 1984 年颁发的房屋耐用年限标准经济寿命年限；

　　30. 《民用建筑规划设计通则》(GB50352-2005)、《建筑结构可靠度设计统一标准 》

　　31. 《房屋完损等级评判标准》、《鉴别确定房子新旧程度的参考是依据》、《房屋不同成

　　33. 被评估单位提供的工程图纸、预(结)算资料及另外的费用、市政设施建设工程、建设单位管

　　34. 向有关生产厂商查询的近期价格资料及网上询价，以及公司可以提供的有关价格资料；

　　35. 财政部 国家税务总局《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税

　　36. 《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》(国土资发[2006]307

　　37. 国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发

　　38. 《关于实施工业用地出让最低价标准的通知》(鲁国土资发[2007]11 号)；

　　39. 山东省国土资源厅《关于调整工业用地出让地价政策有关问题的通知》(鲁国土资

　　40. 《山东省人民政府关于调整山东省征地区片综合地价标准的批复》(鲁政办发

　　41. 《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》(鲁政办发

　　42. 济南市人民政府办公厅《关于调整征地年产值和地上附着物青苗补偿标准的通知》

　　43. 《财政部国土资源部中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等

　　44. 财政部 国家发展改革委《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》(财

　　45. 中华人民共和国国务院令第 511 号《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》；

　　46. 山东省地方税务局《关于逐步加强耕地占用税契税城镇土地使用税和资源税管

　　47. 中华人民共和国国务院令第 592 号《土地复垦条例》 (2011 年 2 月 22 日国务院第

　　48. 《土地复垦条例实施办法》(2012 年 12 月 11 日国土资源部第 4 次部务会议审议通

　　50. 《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》(1999 年 8 月 22 日经山东省

　　51. 济南市国土资源局于 2014 年完成的《济南市城区国有土地基准地价应用技术手

　　2. 大信会计师事务有限公司出具的大信审字[2016]第 3-00015 号《审计报告》；

　　根据资产评定估计行业的有关法律法规，注册资产评定估计师执行企业价值评估业务，应当根据评

　　估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法

　　(资产基础法)三种资产评定估计基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评定估计基本方

　　市场途径是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证

　　由于被评估单位属非上市公司，且与被评估单位相关行业、相关规模企业的交易案例

　　很少，所以相关参考企业和交易案例的经营和财务信息等资料难于取得，故市场途径不适

　　收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方

　　法的总称，它服从资产评定估计中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判

　　被评估单位成立目的为取得该土地及后续经营，未取得相应经营或开发资质，前三年

　　被评估单位成立目的为取得该土地及后续经营，未取得相应经营或开发资质，前三年

　　没有经营，且未来无相关经营计划，未来收益不能预测，预期收益所承担的风险亦不能可

　　被评估单位成立目的为取得该土地及后续经营，未取得相应经营或开发资质，前三年

　　综合以上三方面因素的分析，评估人员认为不能采用收益法对其整体资产进行估算。

　　成本途径也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评

　　估对象的评估思路。运用资产基础法评估企业价值，就是以资产负债表为基础，对各单项

　　资产及负债的现行公允价格做评估，并在各监理指令评估值加和基础上扣减负债评估

　　被评估单位资产均为常见的资产类型，根据所收集的资料，运用成本途径所需要的经

　　经评估途径适用性分析, 本次对被评估单位股东全部权益价值采用成本途径进行评

　　经评估途径适用性分析, 本次对山东陆宇商贸有限公司股东全部权益价值评估分别采

　　对于银行存款的评估，通过核对银行对账单及银行存款询证函，确认银行实际存款余

　　额，并审核企业提供的银行存款余额调节表，对未达账项进行分析，确认无影响净资产的

　　其他流动资产为待抵扣的增值税进项税额。评估中在核对账账、账表、清单一致的基

　　础上，对其发生时间、具体内容及形成原因等情况进行了解分析并以核实后的账面值确定

　　由于委估房屋建(构)筑物及其他辅助设施属非独立经营且不可单独计算获利，并且无

　　市场交易实例可比较，无法采用收益法和市场比较法评估，故对该类资产采用重置成本法

　　重置成本法是现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬

　　值、功能性贬值和经济性贬值后估算资产价值的一种方法。其计算公式一般表述为：

　　首先，确定建筑物重置成本。以房屋建筑物预(结)算资料中主要工程量为依据，按现

　　行定额标准，计算直接费，根据规定的取费程序计算其建安工程造价，再加上前期费用及

　　其它费用、资金成本确定重置成本。计算公式：重置成本=建筑安装工程造价+前期费用与

　　其次，采用综合评定法确定其成新率。依据对房屋各部位完损情况的察看，结合设计、

　　施工质量、维修保养现状和使用环境条件，按照《房屋完损等级评定标准》分别按房屋的

　　结构：基础、承重构件、非承重结构、屋面、楼地面；装修：门窗、粉饰、顶棚、细木装

　　修；安装：水卫、电照、暖气等进行评定分数，并乘以不同结构类型、层次的修正系数求

　　出打分成新率；再按照房产已使用年限和剩余使用年限用年限法确定另一成新率。最后将

　　委估机器设备非独立经营且不可单独计算获利，并且无市场交易实例可比较，无法采

　　对于电子设备计算公式为：重置成本=购置成本。即：根据相同或相近规格型号的设

　　备的现行市场价格确定购置成本。本次委估设备为电子设备，其现行市场价格中包含运杂

　　费、安装调试费，并且其他费用及资金成本等费用较小，评估中不再考虑该部分费用。

　　对于设备的成新率评估中采用年限法和观察打分法综合确定成新率。计算公式如下：

　　综合成新率＝年限法计算的成新率×40%＋观察打分法计算的成新率×60%。

　　委估无形资产为土地使用权。本次评估根据委估土地的现状及搜集资料的情况，对土

　　基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代

　　原则，就委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正

　　系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取委估宗地在评估基准日价值的

　　土地单价=级别基准地价×（1+/-土地开发程度）×（1+/-区域和个别因素修正）×

　　成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一

　　定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等来确定土地价值的评估方法。计算公式

　　评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，审核了账务资料及纳税申报材料等相

　　关资料，主要为企业期末应缴或预交的增值税、个人所得税、企业所得税等，均为评估基

　　评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，根据账务审核资料等相关资料，进行

　　了解分析，均为评估基准日需实际承担的债务，评估中以审计后账面值确定评估值。

　　山东正源和信资产评定估计有限公司接受评估委托后，立即组成资产评估组制定评估计

　　划，正式进入现场，开展评估工作。我们根据国家有关部门关于资产评估准则和国家有关

　　1．向委托方了解是否存在委托方以外的其他报告使用者，并了解评估报告使用者及

　　3．了解评估对象基本情况及纳入评估范围资产的具体类型、分布情况和特性；了解

　　5．按照有利于评估结论有效服务于评估目的的原则，协助委托方确定评估基准日；

　　根据评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评

　　接受委托后，项目负责人编制评估计划。对现场调查、收集评估资料、评定估算、编

　　制和提交评估报告等评估业务的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案做出安排与规

　　(1)2016 年 1 月 15 日，组织评估人员检查流动资产和流动负债的账务清查情况，核对

　　(2)2016 年 1 月 15 日—1 月 17 日，组织评估人员对实物类资产进行现场盘点；请企

　　业有关业务人员协助对往来款、银行存款、银行贷款的函证和对当地房地产价格、工程定

　　额、取费文件的调查和收集工作，对当地的人工、主材、设备台班价格的调查工作以及对

　　(3)2016 年 1 月 18 日，检查复核资产清查评估明细表，核对相关文件资料及产权证明

　　评估人员根据资产评估的有关原则和规定及企业运营业务的特点，指导被评估企业清

　　查资产与收集资料，然后对评估范围内的资产进行核实，对产权予以关注，并对收集的资

　　评估人员进驻企业，指导企业在资产自查的基础上，按照评估机构提供的“资产清查

　　评估明细表”、“评估资料清单”及其填写要求，对评估范围内的资产、负债逐一登记填

　　评估人员在查阅有关会计记录和反映评估对象状态、性能、经济技术指标及形成过程

　　等信息资料的基础上，对公司可以提供的资产申报明细表进行审查，使评估范围内的各项资产

　　不重不漏、且资产数量及价值特征等相关信息在评估明细表中反映准确和完整，并确认企

　　现场勘察主要是对实物资产现状进行实地调查和了解。本次依据企业提供的房屋、电

　　子设备等评估明细表，对实物资产的数量、功能特征、使用及运行状况、完好情况等进行

　　对房屋建筑物类资产在核实清单等原始资料的基础上，逐一勘察建筑物的建筑面积、

　　外围尺寸、檐高、层高、柱距、跨度、数量、位置、结构形式、装修标准及使用功能、牢

　　产权核实主要是对评估范围内的房屋、机器设备、土地以及重大债权债务权利状况的

　　核实，并根据清查核实结果，确认企业申报资产的权利主体是否明确、财产来源是否合法、

　　根据现场勘察结果，并结合会计师的审计结论，进一步完善资产评估明细表的填报内

　　将初步资产清查结论与委托方交换意见，进行适当的分析、修改，形成清查结论。

　　评估资料主要包括评估对象的产权依据和作价依据。产权依据采用由企业直接提供的

　　方式进行收集；作价依据本次采用由企业提供资产购建的原始成本资料和由评估人员查询

　　根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选用适当的评估方法，对

　　收集的评估资料进行必要的分析、归纳和整理，选取相应的公式和参数做多元化的分析、计算和

　　项目负责人对形成的初步评估结论进行综合分析，形成初步评估结论，对重大问题报

　　单位负责人召集有关人员讨论；并在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委

　　托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通，形成最终评估结

　　在执行评定估算、综合分析后，根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告，

　　1. 交易假设：是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资

　　2. 公开市场假设：是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交

　　易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、

　　用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基

　　3. 企业持续经营假设：针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营，并按

　　照其目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等条件合法、有效地持续使用下去，并

　　4. 资产持续使用假设：首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资

　　产和备用资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将原地原用途

　　1. 国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方

　　所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重

　　3. 假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面

　　4. 假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向保

　　1. 假设评估对象所涉及资产的购置、取得等过程均符合国家有关法律法规规定。

　　4. 不考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，也不考虑流动性对评估对象

　　6. 仅考虑增值税进项税额对机器设备类资产重置成本的影响，不考虑因该事项所引

　　本评估报告及评估结论是依据上述评估假设和限制条件，以及本评估报告中确定的原

　　则、依据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提条件发生变化时，本评估报告及评

　　本次评估根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，依据评估对象的实际

　　状况、有关市场交易资料和现行市场行情报价标准，并参考资产的历史成本记录，以资产的继

　　续使用和公开市场为前提，对山东陆宇商贸有限公司股东全部权益价值采用资产基础法进

　　行了评估，评估结果为-2,106.80 万元，大写人民币负贰仟壹佰零陆万捌仟元，具体评估

　　被评估单位主要房屋建筑物均没有办理产权登记手续。对尚未取得房产证房屋建筑面

　　积按施工图纸和评估人员与企业资产管理人员现场测量结果作为评估计算的依据,将来办

　　理产权登记手续时，可能与房产测绘部分确定建筑面积不一致，应以房产测绘部分确定建

　　本次评估中，注册资产评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼所

　　能观察的部分)做技术检测，注册资产评估师在假定资产占有单位提供的有关工程资料是

　　山东陆宇商贸有限公司为山东胜利股份有限公司提供借款担保。于 2015 年 6 月 25 日

　　与中信银行股份有限公司济南分行签订最高额抵押合同，以历下国用(2011)第 0100021 号

　　国有土地使用权作为抵押物，取得最高额 6000 万元短期借款额度，截至评估基准日，山

　　1.自评估基准日至评估报告日，依据委托方及被评估单位提供的资料和评估人员现场

　　勘察情况，评估人员未发现山东陆宇商贸有限公司有其他影响资产评估结论的重大期后事

　　2．评估基准日后有效期内资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相

　　3．资产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已产生了严重影响时，委托方应

　　4．委托方在评估基准日至评估报告提出日期之间，资产如发生变化所产生的诉讼及

　　1．本次评估没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，也没有考虑流动

　　2．本次评估未考虑评估增减值而产生的相关税费。对评估对象所涉及到的所有税费，

　　在评估目的实现时，应由税务机关依照国家税法的规定据实征收，并由税法规定的纳税人

　　承担，具体税额在本次评估报告中未作调整。在评估目的实现时，所有税费应以主管税务

　　部门核定数字为准，主管税务部门核定金额与账面记载不符时，应据之调整评估结论。

　　3．在执行本评估项目过程中，我们对委托方和相关当事方提供的评估对象法律权属

　　资料和资料来源进行了必要的查验，但对评估对象的法律权属我们不发表意见，也不作确

　　认和保证。本报告所依据的权属资料之真实性、准确性和完整性由委托方和相关当事方负

　　4．针对本次评估目的，山东陆宇商贸有限公司已委托大信会计师事务所对山东陆宇

　　商贸有限公司 2015 年 12 月 31 日的会计报表进行了审计，并出具了“大信审字[2016]第

　　3-00015 号”无保留意见的审计报告。本次评估是在审计后且企业申报的资产与负债的基

　　础上进行的。以委托方和被评估单位申报评估的资产为限，评估机构和签字的注册评估师

　　5．评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序得出的，只有在上述原则、

　　依据、前提存在的条件下成立；评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

　　6．上述评估结论是本评估机构出具的，受本机构评估人员的执业水平和能力的影响。

　　7．根据资产评估的要求，评估测算中所依据的，部分是现行的政策条款，部分是评

　　估时常用的行业惯例、统计参数或通用参数。当未来经济环境发生较大变化时，评估人员

　　8．本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，在假设委估企业持续经营的前

　　提下，根据公开市场的原则确定现行公允市价，没有考虑特殊的交易方可能追加或减少付

　　出的价格等对评估价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其

　　它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营及产权主体变动的

　　3．未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露

　　根据国家相关规定，本报告评估结论有效期为一年，从资产评定估计基准日 2015 年 12 月

　　31 日起计算一年内有效。只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以

　　受你单位的委托，我们对山东陆宇商贸有限公司拟实施股东拟股权转让的经济行为所

　　涉及的山东陆宇商贸有限公司股东全部权益，以 2015 年 12 月 31 日为基准日进行了评估，

　　形成了资产评定估计报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：

　　证券之星估值分析提示胜利股份盈利能力较差，未来营收成长性一般。综合基本面各维度看，股价合理。更多

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